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Loi PINEL Comment réduire ses impôts

L’impôt sur le revenu : Imposition des revenus tirés de la location LOI PINEL

Les revenus fonciers sont les revenus qu’un investisseur tire de son bien immobilier Loi Pinel, et sont taxés à la tranche marginale d’imposition (il s’agit des loyers des biens immobiliers mis en location nue)

Ces revenus sont imposables selon deux régimes : le régime de droit commun et le régime micro foncier.

Le régime micro foncier est applicable automatiquement si les revenus fonciers bruts n’excèdent pas 15 000 € annuels. Si tel est le cas, alors le contribuable bénéficiera d’un abattement de 30 % sur son imposition et sera donc imposé sur seulement 70 % de ses revenus.

Le régime de droit commun consiste à imputer les charges inhérentes au bien loué, aux recettes perçues. Ce sera donc ces revenus fonciers nets qui seront imposables.

Ce régime s’applique automatiquement lorsque les revenus excèdent 15 000 € par an ou bien quand le contribuable fait le choix de ce régime. Dans ce dernier cas, le choix de l’option est irrévocable pendant 3 ans.

Les charges pouvant être imputées aux recettes sont diverses : travaux, frais de gestion, assurances, taxes foncières, intérêts d’emprunt…

Ce sera donc le bénéfice net qui sera imposable ; en cas de déficit celui-ci pourra être imputable sur le revenu global avec un maximum de 10 700 €.

Ces revenus fonciers, mais également les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) qui concernent les locations meublées (LMNP), que nous verrons par la suite, sont donc imposés à la tranche marginale d’imposition

 Les prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux sont dus sur tous les revenus d’activité (salaires, bénéfices non commerciaux, retraites…), les revenus tirés d’une location d’un bien immobilier, mais également les revenus de placements et les plus-values mobilières et immobilières.

Les prélèvements sociaux sont composés de :

  • La CRDS (Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale) : 0.5 %
  • La CSG (Contribution Sociale Généralisée) : 8.2 % passe à 9,9 % en 2018
  • Le prélèvement social : 4.5 %
  • Le prélèvement de solidarité de 2%
  • Les contributions additionnelles : 0.3 %

 

Ces prélèvements sociaux qui concernent tous les contribuables augmentent un peu plus, au fil des années ; fixés à 12.1 % au 1er janvier 2009, ils sont passés à 12.3 % le 1er janvier 2011, à 13.5 % au 1er octobre 2011, et enfin à 15.5 % le 1er juillet 2012 et maintenant à 17,2 % en 2018. Comment réduire vos impôts

Ces prélèvements sociaux s’élèvent donc à 17.2 % pour cette année 2018. Ils concernent donc les investissements immobiliers, que ce soit pour les revenus immobiliers ou bien les plus-values immobilières

 

La fiscalité des plus-values immobilières

Enfin, lors d’une cession d’un bien immobilier, le propriétaire doit s’acquitter de l’impôt sur la plus-value qui est, aujourd’hui de 19 %.

La plus-value imposable est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble.

Le prix de cession est le prix figurant sur l’acte de vente augmenté, le cas échéant, des charges en capital et indemnités qui peuvent être stipulées dans le contrat au profit du vendeur, et diminué des frais de cession.

Le prix d’acquisition s’entend comme le prix effectivement versé lors de l’achat du bien, augmenté des charges et indemnités éventuelles au profit du vendeur. Ce prix d’acquisition peut également être majoré de certaines dépenses de travaux.

Une fois la plus-value imposable définie, on peut y appliquer un abattement pour durée de détention ; un abattement de 6% puis 4% par an à partir de détention. L’exonération d’impôt intervient au bout de 22 ans de détention alors qu’il faut attendre 30 ans pour bénéficier d’une exonération totale des prélèvements sociaux.

À cette imposition, il faut rajouter les prélèvements sociaux qui s’élèvent, à  ce jour à 17.2 %.

Les possibilités d’investissement immobilier pour les particuliers

Comme nous l’avons vu, la fiscalité française des particuliers a beaucoup changé en France ces dernières années.

Pour atténuer cela, le gouvernement a mis en place des dispositifs de défiscalisation. Cela est appelé fiscalité dérogatoire, c’est-à-dire un ensemble de mesures fiscales spécifiques dérogeant au droit commun. Elles ont pour but d’inciter le contribuable à investir dans l’immobilier locatif dans des secteurs économiques ou sociaux favorisés par les pouvoirs publics, grâce à la perspective d’un allègement fiscal.

Nous allons étudier ici les dispositifs de défiscalisation offrant une réduction d’impôt et ceux exclus du plafonnement des niches fiscales ; puis les stratégies de droit commun. dispositifs incitatifs apportant une réduction d’impôt

Les possibilités d’investissement immobilier pour les particuliers

Le dispositif PINEL

Le dispositif PINEL a été mis en place par le gouvernement en 2014 puis prolongé en 2017 par Jacques Mezard, ministre de la cohésion du territoire jusqu’en 2021

Il a été créé dans le but d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier locatif en bénéficiant d’un avantage fiscal et ainsi participer au financement de la construction de logements neufs en France.

Ce dispositif est applicable aux acquisitions qui se font entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2021. Il est applicable aux personnes qui achètent un bien neuf directement

Sont concernés les logements situés dans certaines zones du territoire métropolitain ainsi que dans les départements et collectivités d’outre-mer, pour lesquels le contribuable peut justifier d’un certain niveau de performance énergétique globale.

Afin de pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, plusieurs conditions doivent être remplies. Le propriétaire du bien doit s’engager à louer ce bien pendant 6, 9 ou 12 ans au minimum à une personne autre que celui du foyer fiscal.

De plus, le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond qui est fixé chaque année en fonction de la zone de localisation du bien.

Pour une acquisition d’un montant de 300 000 €, le propriétaire bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt de :

  • 12 % du prix d’achat pour une location sur 6 ans = 36 000 €.
  • 18 % du prix d’achat pour une location sur 9 ans = 54 000 €.
  • 21 % du prix d’achat pour une location sur 12 ans = 63 000 €.

Il faut ensuite ajouter à ces plafonds un coefficient multiplicateur qui varie selon la surface du bien et qui ne peut excéder 1.2.

Enfin, la dernière condition est que les ressources des locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond fixé chaque année, en fonction de la composition du ménage.

La réduction d’impôt du dispositif PINEL est donc de 21 % pour les logements situés en métropole. Celle-ci est calculée en fonction du prix de revient du bien immobilier concerné. Néanmoins, ce prix de revient ne peut excéder au global 300 000 € et 5 500 € au mètre carré. La réduction d’impôt sur 12 ans ne peut pas donc excéder 63 000 €.

Il est vrai que le dispositif PINEL remplace celui de la loi DUFLOT, cependant, outre le taux de réduction, deux aspects les différencient. En effet, contrairement à son prédécesseur le dispositif PINEL  permet la location du bien à un ascendant ou descendant.

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