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statut juridique SCI

STATUT JURIDIQUE SCI

QUELLES OBLIGATIONS COMPTABLES POUR UNE SCI

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI est, avant tout, une société. On retrouvera donc les mêmes démarches que pour la création d’une société traditionnelle. La SCI ou Société Civile Immobilière est une société civile. Elle est donc régie par le code civil. Le caractère « civil » de la domination signifie que les actes commerciaux ne peuvent pas constituer son activité principale.

Il faut donc bien distinguer les actes civils des actes commerciaux pour s’assurer que le statut est approprié.

La SCI est une société de personnes : les associés ont un rôle prépondérant dans le cadre de la gestion des biens immobiliers.

D’un autre coté la SCI n’a pas de statut qui lui est propre. La SCI n’étant pas une forme juridique en tant que telle.

Un gérant est nommé pour traiter les affaires courantes, les décisions plus importantes étant généralement prises en assemblée, selon la majorité fixée par les statuts.

Pourquoi choisir une SCI ?

=> Principaux avantages :

  • Cadre légal peu contraignant permettant aux associés d’organiser leurs relations de manière flexible
  • Permet de réunir des capitaux à plusieurs et de mutualiser les charges
  • Nombreux montages possibles
  • Pas d’investissement initial minimum requis
  • Facilite l’obtention de financements externes
  • Responsabilité des associés indéfinie mais proportionnelle au montant de leur apport
  • Responsabilité subsidiaire des associés : une action infructueuse contre la SCI est un préalable nécessaire
  • Faciliter la constitution et la transmission d’un bien immobilier au sein d’un couple
  • Organiser la transmission d’un patrimoine immobilier au sein de la famille à moindre coût et sans s’en démunir
  • Pour un chef d’entreprise, loger les biens immobiliers nécessaires pour l’exercice de son activité professionnelle dans une SCI peut présenter de nombreux avantages
  • Arbitrage toutefois nécessaire afin d’identifier s’il est préférable de conserver les biens immobiliers professionnels à l’actif du bilan ou de les loger dans une SCI
  • Organiser une indivision entre héritiers
  • Liberté de choix dans l’imposition des bénéfices de la SCI : impôt sur les revenus (IR) (catégorie revenus fonciers) pour les associés personnes physiques ou impôt sur les sociétés (IS) sur option

=> Principaux inconvénients :

  • Formalités obligatoires de création de la SCI
  • Obligations liées aux Assemblées Générales annuelles
  • Lourdeurs comptables sous l’IS

Les obligations comptables

La SCI est gouvernée par les règles dépendant de la législation en vigueur et les clauses statutaires qui sont destinées à encadrer la gestion comptable et juridique.

Il existe deux méthodes :

  • Une comptabilité simple (comptabilité de trésorerie)
  • Une comptabilité en partie double.

En règle générale, une comptabilité simple est suffisante pour une SCI, mais il faut respecter certains seuils en termes de chiffre d’affaires. Il est aussi possible d’opter pour une comptabilité à partie double dans le cas ou cela peut être très bénéfique pour la gestion de l’entreprise pour la suite.

Les obligations comptables

La SCI doit tenir trois types de livres comptables :

– Le livre journal : dans lequel on enregistre de manière chronologique et continue l’ensemble des opérations réalisées par la société comme par exemple : Les ventes, les achats les opérations diverses et les opérations bancaires.

– Le grand livre : Il regroupe de manière comptable l’ensemble des opérations affectées à un numéro de compte et les présentent en forme de tableau en fonction du sens de l’écriture : Débit/Crédit.

– Le livre d’inventaire : Est un document très important dans le sens où il regroupe l’ensemble des informations que contiennent les deux états précédant.

Les livres comptables peuvent être tenus sous forme de documents papier ou électroniques, ce qui est quasiment tout le temps le cas depuis la généralisation des logiciels de gestion.

Quels sont les comptes annuels à délivrer ?

La SCI doit être en mesure de présenter à chaque clôture comptable les éléments suivants :

– Un bilan : Est un tableau qui montre la situation patrimoniale à un instant T, en général la clôture des comptes. ​Il montre ce que l’entreprise possède (actif) et ce qu’elle doit (passif), soit les ressources mobilisées pour financer son actif (emprunts, capital social…)

– Un compte de résultat : Est un document économique (appelé état de synthèse) permettant de voir combien l’entreprise a fait d’affaires sur une période appelée exercice comptable et si, au final, elle en a retiré un bénéfice ou une perte.

– Une annexe : note explicative qui permet d’approfondir littéralement certains points des documents comptables.

Les obligations fiscales

=> SCI À L’IR (IMPÔT SUR LE REVENU)

La SCI à l‘impôt sur le revenu est la plus répandue : ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt sur le revenu, à hauteur de leur quote-part de bénéfices reçus (revenus fonciers).

La SCI se contente de déclarer ses revenus, elle est fiscalement translucide.

Cette transparence implique que les associés sont imposés dans tous les cas sur les bénéfices réalisés, même s’ils ne sont pas effectivement distribués.

=> SCI À L’IS (IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS)

La SCI à l’IS est directement soumise à l’impôt. Les associés sont imposés sur les dividendes reçus, mais ces derniers ne sont versés qu’une fois que la SCI a payé l’impôt sur les sociétés, sur le bénéfice net d’impôt.

L’impôt sur les sociétés permet de réaliser certaines opérations fiscales plus ou moins avantageuses selon les situations, dont l’amortissement des biens.

L’achat croisé

La SCI permet un montage particulier, l’achat croisé, qui protège les personnes non mariées. Le principe : on décompose la propriété d’un bien en nue-propriété et usufruit et chaque associé échange sa nue-propriété ou son usufruit contre celle de l’autre. En cas de décès d’un associé, il ne peut être expulsé par les héritiers.

La transmission exonérée d’impôts

Chaque parent peut transmettre, tous les quinze ans, à chacun de ses enfants, 100.000 € sans payer d’impôts. Et tous les quinze ans, chaque grand-parent peut transmettre à chacun de ses petits-enfants 31.865 € sans payer d’impôts.

Si ces sommes sont des parts de SCI, la valeur des parts étant généralement inférieure à la valeur réelle du bien (du fait qu’elles sont plus difficiles à vendre que le bien), cela avantage les héritiers. En outre, la valeur des parts est calculée sur l’actif net de la SCI (qui peut être endettée par un emprunt, par exemple), ce qui devient encore plus intéressant.

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